深圳探索建立基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金
6月21日上午，深交所上市大廳傳出陣陣響亮敲鐘聲，作為首批公募基礎(chǔ)設(shè)施信托基金，蛇口產(chǎn)園等4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）在深交所上市，另5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則在上交所上市。上市首日，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易活躍紛紛收漲，當(dāng)天成交總金額達(dá)18.6億元。
在首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，深圳上報(bào)的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流，以及協(xié)助上報(bào)的富國首創(chuàng)水務(wù)等3個(gè)項(xiàng)目已順利發(fā)行，占全國首批試點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)的三分之一。去年，《深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)首批授權(quán)事項(xiàng)清單》提出的“依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。經(jīng)過一年的努力，深圳交出了“亮麗答卷”。在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs不僅為普通投資者打開了低門檻投資基礎(chǔ)設(shè)施的“大門”，而且為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了一種新的直接融資支持。
提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“深圳樣本”
“上市三周以來蛇口產(chǎn)園交易總體較為平穩(wěn)，日換手率保持在1%以上且一直保持首批REITs中交易最為活躍項(xiàng)目之一?！鄙呖诋a(chǎn)園REITs的基金經(jīng)理博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部王翹楚告訴記者，首批公募REITs分產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類，對(duì)產(chǎn)權(quán)REITs，如倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，其收益除租金收入等固定收益類的現(xiàn)金分派外，可能獲得底層資產(chǎn)價(jià)值上升帶來的增值收益，其產(chǎn)品更偏股性，更重要的是內(nèi)生性增長和外延性增長。
所謂REITs，一般指“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)增值收益的一種投資基金。從國外實(shí)踐看，REITs已廣泛應(yīng)用于交通、能源、市政、倉儲(chǔ)物流、大數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
王翹楚表示，蛇口產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)是蛇口網(wǎng)谷，主要投向萬融大廈和萬海大廈，都是通過“騰籠換鳥”引入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的，已由最初3萬平方米增長至目前42萬平方米，每平米產(chǎn)值由2000元增長至目前10萬元，總產(chǎn)值達(dá)到400億元，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，服務(wù)體系健全，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。
“REITs長期發(fā)展的關(guān)鍵在于管理和運(yùn)營能力，招商蛇口園區(qū)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐厚，未來仍將持續(xù)開發(fā)和配需新的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，助力蛇口產(chǎn)園的長期價(jià)值提升?！蓖趼N楚認(rèn)為，蛇口產(chǎn)園REIT的發(fā)行，也將有利于投資再循環(huán)，未來培育成熟的園區(qū)資產(chǎn)將不斷裝入這只REIT基金，有利于深圳高科技產(chǎn)業(yè)集群，為城市更新、創(chuàng)新發(fā)展提供了一份真實(shí)的“深圳樣本”。
不斷探索獨(dú)具資源優(yōu)勢(shì)
無論是對(duì)打通國內(nèi)大循環(huán)，還是對(duì)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展都必不可少。記者從市發(fā)改委了解到，深圳在基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革方面不斷進(jìn)行探索，包括已被廣泛運(yùn)用并有大量項(xiàng)目即將步入穩(wěn)定運(yùn)營階段的政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，先后出臺(tái)PPP實(shí)施方案、PPP項(xiàng)目庫管理以及PPP實(shí)施細(xì)則等文件，并設(shè)立PPP事務(wù)中心，為全國PPP模式發(fā)展探索新路、積累經(jīng)驗(yàn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs試點(diǎn)的開展不僅對(duì)中國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制帶來重大變革，同時(shí)也給PPP模式帶來新的機(jī)遇。國信證券公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人余世暐認(rèn)為，改革開放40多年來我國已在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)充足。REITs作為國際通行的配置資產(chǎn)，對(duì)底層資產(chǎn)有特殊要求。總體來說，底層資產(chǎn)必須滿足運(yùn)營成熟穩(wěn)定、收益相對(duì)明確、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的要求，存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)恰能滿足以上要求。
“深圳在發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面具有先天的優(yōu)勢(shì)?！庇嗍罆ケ硎?，深圳在“雙區(qū)”建設(shè)的背景下，擁有在全國范圍內(nèi)獨(dú)具特色的政策優(yōu)勢(shì)。反之，政策優(yōu)勢(shì)給深圳培育基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了特殊機(jī)會(huì)，未來深圳要建設(shè)粵港澳大灣區(qū)大數(shù)據(jù)中心，支持深圳建設(shè)5G、人工智能室等重大創(chuàng)新載體，而這些新型基礎(chǔ)設(shè)施正是REITs試點(diǎn)政策支持的行業(yè)范圍。
更為重要的是，深圳龐大的經(jīng)濟(jì)總量，高質(zhì)量的企業(yè)，使得深圳聚集了大量優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源。REITs在試點(diǎn)期間對(duì)底層資產(chǎn)的規(guī)模和收益都有較高要求，項(xiàng)目首發(fā)的評(píng)估凈值原則上不低于10億元，預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%?！吧钲诘馁Y源優(yōu)勢(shì)，恰恰可以轉(zhuǎn)化為發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的優(yōu)勢(shì)?！?/p>
降低門檻參與“大基建”成為可能
去年4月30日，國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs正式起步。深圳組織有關(guān)單位和各區(qū)（新區(qū)），認(rèn)真開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目謀劃、儲(chǔ)備、審核和申報(bào)工作，成功將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目納入全國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。
時(shí)至今日，我國基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)儲(chǔ)備了相當(dāng)可觀的體量，且一些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性非常高，目前，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量也已經(jīng)超過100萬億元，若粗略按照百分之一的證券化率來算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模接近萬億元，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?。萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs將為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供一種新的直接融資支持。
“我國首批公募REITs主要聚焦在重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來說，REITs帶來了一系列創(chuàng)新性改變?！庇嗍罆ケ硎荆琑EITs不僅是一種融資手段，更是一種戰(zhàn)略性資本工具，使基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)在經(jīng)營模式的選擇方面更具靈活性。此外，REITs還是一種新型資本運(yùn)作平臺(tái)，其本質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的IPO，不僅可以把現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤活，還可以以REITs作為未來資本運(yùn)作的平臺(tái)和成熟項(xiàng)目的退出渠道，為企業(yè)形成“開發(fā)→培育→退出→開發(fā)”的投融資閉環(huán)提供了可行性。
“對(duì)公眾投資者而言，直接參與大規(guī)模政府投資項(xiàng)目，對(duì)收入和財(cái)富水平有著很高的要求，具有很高的購買門檻?！蓖趼N楚表示，公募REITs降低了投資的參與門檻，為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供了可配置的標(biāo)的，使得人人參與政府項(xiàng)目的資產(chǎn)配置成為可能。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)流動(dòng)性相較于股票、債券等傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品較弱，而公募REITs為可上市交易的金融產(chǎn)品，投資于公募REITs能夠使得投資者在既投資于大型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，也能夠保持一定的靈活性，有助于促進(jìn)居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。
公募REITs與普通公募基金的區(qū)別
公募REITs的載體為一種特殊的公募基金，與普通公募基金主要區(qū)別如下：
1.投資標(biāo)的方面。公募REITs是限定于主要投資不動(dòng)產(chǎn)的基金，目前試點(diǎn)的投資范圍包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等底層資產(chǎn)。而普通公募基金主要投資于股票市場、債券市場以及貨幣市場。
2.收益來源方面。公募REITs投資底層不動(dòng)產(chǎn)，其收益來源于底層不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營收益以及資產(chǎn)增值帶來的資本利得收益。而普通公募基金的收益來源主要是股票、債券等買賣實(shí)現(xiàn)的資本利得以及長期持有獲得的股息或利息。
3.運(yùn)作模式方面。公募REITs以“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)投資持有底層不動(dòng)產(chǎn)的項(xiàng)目公司，再通過基金管理人及資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營，獲得更好的經(jīng)營收益及資產(chǎn)估值，從而為投資者帶來更高收益。而普通公募基金則依托于基金管理人的資產(chǎn)管理能力，通過對(duì)股票、債券等資產(chǎn)的靈活配置而為投資者帶來收益。
此外，公募REITs是封閉式公募基金、有特殊的擴(kuò)募機(jī)制安排等。公募REITs具有流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，為大類資產(chǎn)配置提供了全新的選擇。公募REITs收益兼具“股性”和“債性”特征，即買賣價(jià)差收益體現(xiàn)“股性”，高比例強(qiáng)制分紅體現(xiàn)“債性”，從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，這種特殊的收益特征使公募REITs有能力穿越經(jīng)濟(jì)牛熊周期為投資人提供長期來看較為可觀的回報(bào)水平。（記者 鄒媛）
